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Selbstnutzungssteuer in Spanien – Was Eigentümer von Ferienimmobilien an der Costa Blanca wissen müssen
Viele ausländische Eigentümer genießen den Luxus, ein eigenes Ferienhaus an der Costa Blanca zu besitzen – ein Ort zum Entspannen, Sonne tanken und den Alltag hinter sich lassen. Doch auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, sondern nur gelegentlich selbst genutzt wird, entsteht in Spanien eine besondere Steuerpflicht: die sogenannte Selbstnutzungssteuer (Imputación de Renta Inmobiliaria). Dieser Artikel erklärt, wann sie anfällt, wie sie berechnet wird und was ausländische Eigentümer beachten sollten.
Was ist die Selbstnutzungssteuer?
Die Selbstnutzungssteuer ist eine fiktive Einkommenssteuer, die in Spanien auf den angenommenen Nutzen einer Immobilie erhoben wird, wenn diese nicht dauerhaft vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt oder leerstehend gehalten wird. Sie soll den steuerlichen Vorteil ausgleichen, der entsteht, wenn man eine Immobilie besitzt, ohne Miete zahlen zu müssen.
Rechtsgrundlage ist das spanische Einkommensteuergesetz (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, kurz IRNR), das für Nicht-Residenten gilt, die in Spanien Immobilien besitzen, aber keinen steuerlichen Wohnsitz dort haben.
Wer muss die Selbstnutzungssteuer zahlen?
Die Steuer betrifft alle ausländischen Immobilieneigentümer (Nicht-Residenten), die eine Immobilie in Spanien besitzen und diese nicht oder nur teilweise vermieten. Wer also beispielsweise ein Ferienhaus in Dénia, Calpe, Moraira oder Jávea besitzt und es nur für Urlaubsaufenthalte nutzt, muss die Selbstnutzungssteuer entrichten.
Wird die Immobilie teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, wird die Steuer anteilig berechnet – also nur für die Zeiträume der Eigennutzung oder Leerstand.
Wie wird die Selbstnutzungssteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des Katastralwerts (Valor Catastral), der im Grundsteuerbescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) angegeben ist. Je nach Lage und Aktualität des Katastralwerts wird ein bestimmter Prozentsatz angesetzt:
- 1,1 % des Katastralwerts, wenn dieser nach dem 1. Januar 1994 aktualisiert wurde.
- 2 % des Katastralwerts, wenn keine Aktualisierung seitdem erfolgt ist.
Dieser Betrag gilt als fiktives Einkommen und wird anschließend mit dem geltenden Steuersatz für Nicht-Residenten multipliziert:
- 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, Island oder Norwegen.
- 24 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in anderen Ländern.
Beispielrechnung
Ein deutsches Ehepaar besitzt ein Ferienhaus in Calpe mit einem Katastralwert von 150.000 €. Der Wert wurde in den letzten Jahren aktualisiert, daher gilt der Satz von 1,1 %.
Berechnung: 150.000 € × 1,1 % = 1.650 € fiktives Einkommen.
Steuersatz für EU-Bürger: 19 % von 1.650 € = 313,50 € Selbstnutzungssteuer pro Jahr.
Wann und wie ist die Steuer zu zahlen?
Die Selbstnutzungssteuer wird jährlich über das Formular Modelo 210 beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria) eingereicht. Die Frist läuft in der Regel bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Beispiel: Die Steuer für das Jahr 2024 ist bis spätestens 31. Dezember 2025 zu erklären und zu zahlen.
Jeder Miteigentümer muss eine eigene Steuererklärung abgeben, selbst wenn die Immobilie gemeinsam genutzt wird.
Besonderheiten bei teilweiser Vermietung
Viele Eigentümer vermieten ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung an der Costa Blanca während eines Teils des Jahres. In diesem Fall müssen zwei unterschiedliche Steuerarten berücksichtigt werden:
- Einkommensteuer für Mieteinnahmen während der Vermietungszeiträume.
- Selbstnutzungssteuer für die übrigen Monate, in denen das Objekt leer steht oder selbst genutzt wird.
Das bedeutet: Für jeden Zeitraum wird die Steuer getrennt berechnet und mit demselben Formular Modelo 210 erklärt.
Wie lässt sich die Steuerlast reduzieren?
Da es sich um eine fiktive Steuer handelt, gibt es nur begrenzte Möglichkeiten zur Reduzierung. Dennoch können Eigentümer Folgendes beachten:
- Prüfen Sie, ob der Katastralwert aktuell und korrekt ist. Ein zu hoher Wert erhöht die Steuerlast.
- Vermeiden Sie Leerstand, indem Sie die Immobilie zeitweise vermieten – Mieteinnahmen sind zwar zu versteuern, können aber mit Ausgaben verrechnet werden (für EU-Bürger).
- Beauftragen Sie einen Steuerberater in Spanien, um Fristen und Formulare korrekt einzuhalten.
Was passiert, wenn die Selbstnutzungssteuer nicht gezahlt wird?
Das spanische Finanzamt überprüft zunehmend ausländische Eigentümer anhand von Grundsteuer- und Katasterdaten. Wird die Steuer nicht abgeführt, kann das zu Nachzahlungen und Bußgeldern führen. Auch beim Verkauf einer Immobilie kann das Finanzamt offene Beträge rückwirkend einfordern.
Fazit: Pflicht, die viele unterschätzen
Die Selbstnutzungssteuer in Spanien wird von vielen ausländischen Eigentümern unterschätzt, obwohl sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Wer ein Ferienhaus an der Costa Blanca besitzt und es nicht dauerhaft vermietet, sollte die jährliche Erklärung gewissenhaft einreichen – nicht nur, um Strafen zu vermeiden, sondern auch, um steuerlich auf der sicheren Seite zu sein.
Mit Unterstützung eines erfahrenen Steuerberaters lässt sich die Erklärung der Modelo-210-Formulare unkompliziert abwickeln – damit das Ferienhaus an der Costa Blanca nicht nur ein Ort der Erholung, sondern auch der steuerlichen Klarheit bleibt.
Foto: © 2mmedia – bigstockphoto.com