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- 05/05/2021
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Löschung von Hypotheken und Grundschulden in Spanien – Ein umfassender praktischer Leitfaden
Viele Immobilieneigentümer in Spanien glauben, dass eine Hypothek nach vollständiger Tilgung automatisch aus dem Grundbuch verschwindet. Doch das ist ein häufiger Irrtum. Auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt wurde, bleibt der Eintrag der Hypothek oder Grundschuld im Registro de la Propiedad (Grundbuch) bestehen, bis eine formelle Löschung beantragt wird. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie dieser Vorgang funktioniert, welche rechtlichen Grundlagen gelten und welche Fristen zu beachten sind.
Warum ist die Löschung einer Hypothek wichtig?
Solange die Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, gilt sie rechtlich als bestehende Belastung der Immobilie. Das kann beim Verkauf, bei einer Neufinanzierung oder bei der Beantragung von Genehmigungen zu Problemen führen. Käufer, Banken oder Behörden verlangen regelmäßig einen Nachweis, dass keine Hypothekenlasten mehr bestehen. Deshalb ist die offizielle Löschung im Grundbuch ein wichtiger Schritt, um den Eigentumstitel vollständig „frei“ zu machen.
Rechtliche Grundlagen und Fristen
Die Löschung einer Hypothek richtet sich nach den Artikeln 128 bis 131 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria). Eine Hypothek bleibt im Grundbuch bestehen, bis der Gläubiger (in der Regel die Bank) die Tilgung bestätigt und die Löschung autorisiert. Es gibt keine automatische Löschung nach 21 Jahren.
Allerdings sieht das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil, Art. 1964) vor, dass die sogenannte acción hipotecaria – also das Recht der Bank, die Hypothek geltend zu machen – nach 20 Jahren verjährt. Danach kann die Bank die Forderung nicht mehr vollstrecken. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Eintragung automatisch verschwindet. Eine manuelle Löschung über einen Notar bleibt erforderlich.
Wie läuft die Löschung einer Hypothek ab?
Der Prozess umfasst mehrere Schritte, die in der Regel schnell und unkompliziert ablaufen, wenn alle Unterlagen vorliegen:
- 1. Bestätigung der Tilgung: Der Eigentümer fordert bei der Bank eine schriftliche Bestätigung an, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde (carta de pago).
- 2. Notarielle Urkunde: Mit dieser Bescheinigung erstellt der Notar eine Escritura de cancelación de hipoteca (Löschungsurkunde).
- 3. Grundbucheintragung: Der Eigentümer oder ein Vertreter reicht die notarielle Urkunde beim zuständigen Registro de la Propiedad ein, um den Eintrag löschen zu lassen.
- 4. Gebühren und Kosten: Die Kosten liegen meist zwischen 100 € und 300 € – abhängig von Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren der Bank.
Was passiert nach 20 oder 21 Jahren?
Nach 20 Jahren verjährt die Hypothekenforderung gemäß Art. 1964 CC. Wenn seit der letzten Rate mehr als 20 Jahre vergangen sind und keine weiteren Ansprüche der Bank bestehen, kann eine Löschung wegen Zeitablaufs beantragt werden. In diesem Fall prüft das Grundbuchamt, ob tatsächlich keine aktive Schuld mehr besteht. Oft wird dennoch ein certificado bancario verlangt, um den Vorgang zu bestätigen. Eine automatische, kostenlose Löschung ohne Antrag ist jedoch gesetzlich nicht vorgesehen.
Empfehlung für Eigentümer
Wer seine Immobilie in Spanien lastenfrei halten möchte, sollte die Löschung der Hypothek unmittelbar nach der letzten Zahlung einleiten. Eine verspätete Bearbeitung kann zusätzliche Nachweise oder Kosten verursachen, insbesondere wenn die Bank fusioniert wurde oder keine aktiven Akten mehr hat.
Tipp: Wenn Sie die Löschung Ihrer Hypothek oder Grundschuld an der Costa Blanca oder in einer anderen Region Spaniens vornehmen möchten, kann ein lokaler Gestor oder Immobilienexperte den gesamten Prozess für Sie übernehmen – einschließlich der Kommunikation mit der Bank, dem Notar und dem Grundbuchamt.
Fazit
Die Löschung einer Hypothek in Spanien ist kein automatischer Prozess. Sie erfordert eine formelle notarielle Bestätigung und die Eintragung beim Grundbuchamt. Nach 20 Jahren Verjährung ist die Durchsetzung einer Hypothek nicht mehr möglich, aber eine manuelle Löschung bleibt nötig. Wer diesen Schritt zeitnah erledigt, vermeidet spätere Komplikationen bei Verkauf, Erbschaft oder Umschuldung.
Foto: © Kmpzzz – bigstockphoto.com