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- 05/05/2021
- Financiamiento e hipotecas
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Cancelación de hipotecas y cargas en España – Una guía para usted práctica, completa, detallada y actualizada
Muchos propietarios en España creen que, una vez pagado el préstamo, la hipoteca desaparece automáticamente del Registro de la Propiedad. Sin embargo, esto es un error común. Aunque el préstamo esté completamente amortizado, la inscripción hipotecaria sigue vigente hasta que se solicite formalmente su cancelación. En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo funciona el proceso, qué leyes se aplican y qué plazos hay que respetar.
¿Por qué es importante cancelar la hipoteca?
Mientras la hipoteca o carga permanezca inscrita en el registro, se considera una carga legal sobre la propiedad. Esto puede causar problemas al vender el inmueble, al solicitar una nueva financiación o incluso al tramitar licencias. Por eso, eliminar la hipoteca del registro garantiza que la vivienda quede completamente libre de cargas.
Base legal y plazos
La cancelación de hipotecas se regula en los artículos 128 a 131 de la Ley Hipotecaria española. La hipoteca permanece inscrita hasta que el acreedor (normalmente el banco) autoriza su cancelación mediante un documento notarial. No existe una cancelación automática después de 21 años.
El Código Civil (artículo 1964) establece que la acción hipotecaria prescribe a los 20 años. Esto significa que, pasado este tiempo, el banco ya no puede ejecutar la hipoteca, pero el registro no se actualiza automáticamente. Es necesario realizar la cancelación ante notario.
Cómo se realiza la cancelación de una hipoteca
- 1. Certificado de pago: Solicita al banco una carta que confirme que el préstamo está totalmente pagado (carta de pago).
- 2. Escritura notarial: Con esa carta, el notario redacta una escritura de cancelación de hipoteca.
- 3. Inscripción en el Registro: Presenta la escritura ante el Registro de la Propiedad correspondiente para eliminar el asiento.
- 4. Costes: Entre 100 € y 300 € aproximadamente, según notaría, registro y posibles tasas bancarias.
¿Qué ocurre después de 20 o 21 años?
Tras 20 años, la acción hipotecaria prescribe. Si han pasado más de 20 años desde el último pago y no hay deuda pendiente, puede solicitarse la cancelación por caducidad. El registro verificará que no existan reclamaciones activas, aunque normalmente se exige un certificado bancario. La cancelación automática y gratuita no está prevista por ley.
Recomendaciones
Se aconseja tramitar la cancelación justo después del último pago. Si se deja pasar el tiempo, pueden surgir complicaciones, sobre todo si el banco ha cambiado de nombre o se ha fusionado.
Conclusión
Cancelar una hipoteca en España requiere una escritura notarial y una inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque la deuda prescriba a los 20 años, la cancelación no se produce de forma automática. Tramitarla a tiempo evita problemas futuros en ventas, herencias o refinanciaciones.
Fotografía: © Kmpzzz – bigstockphoto.com